L’éviction du locataire : quels sont les droits et obligations
Un éclairage sur l’éviction
Avec la pénurie de logements qui ne cesse de s’aggraver au Québec, l’éviction peut paraître comme une épée de Damoclès qui risque de frapper les locataires. En effet, il s’agit d’une situation exceptionnelle qui peut être bien réelle. Elle peut priver le locataire de son droit de demeurer dans son logement. Qu’on soit d’accord ou non, le locateur a le droit d’en faire la demande dans certaines situations. Si vous êtes confrontés un jour à une telle demande, il sera intéressant pour vous de connaître vos droits et obligations. Ce court texte vise donc notamment à résumer les droits du locataire et les obligations du locateur.
Pour quelles raisons un locateur peut-il obtenir l’éviction ?
Tout d’abord, il est pertinent de différencier la reprise du logement de l’éviction. Bien que la conséquence pour le locataire soit la même, soit de devoir quitter le logement, les motifs de la demande du locateur sont différents.
Dans le cas de la reprise, le locateur peut reprendre le logement pour l’habiter lui-même ou y loger ses ascendants ou descendants au premier degré, ou tout autre parent ou allié dont il est le principal soutien. Il peut aussi le reprendre pour y loger un conjoint dont il demeure le principal soutien après la séparation de corps, le divorce ou la dissolution de l’union civile.[1]
L’éviction peut quant à elle être obtenue pour permettre au locateur de subdiviser le logement, l’agrandir substantiellement ou en changer l’affectation.[2]
Les obligations du locateur et les droits du locataire
Pour obtenir l’éviction, un avis est obligatoire. À cet effet, le locateur doit aviser le locataire au moins six mois avant l’expiration du bail à durée fixe. Si la durée du bail est de six mois ou moins, l’avis est d’un mois. Lorsque le bail est à durée indéterminée, l’avis doit être donné six mois avant la date de l’éviction.[3]
Cet avis doit indiquer le motif et la date de l’éviction. De plus, l’avis doit obligatoirement indiquer que le locateur ne peut évincer un locataire lorsque ce dernier ou son conjoint, au moment de l’éviction, est âgé de 70 ans ou plus, occupe le logement depuis au moins 10 ans et a un revenu égal ou inférieur au revenu maximal lui permettant d’être admissible à un logement à loyer modique.[4] Le locataire qui reçoit un tel avis peut dans le mois de sa réception s’il refuse d’être évincé, s’adresser au tribunal administratif du logement pour s’opposer. Il peut contester la subdivision, l’agrandissement ou le changement d’affectation du logement. Dans une telle procédure, le locateur quant à lui devra démontrer au tribunal que son projet est réel et que la loi le permet.[5]
Si la demande d’éviction est accordée, le locateur aura l’obligation d’utiliser le logement pour les fins visées par sa demande à moins d’obtenir l’autorisation du tribunal.[6]
Si le locateur n’exerce pas ses droits d’éviction à la date prévue, le bail sera reconduit de plein droit en autant que le locataire continue d’occuper le logement et que le locateur y consente. Lorsque la demande d’éviction est refusée par le tribunal le bail sera aussi reconduit.[7]
L’indemnité payable au locataire.
Le locataire évincé a droit de recevoir du locateur une indemnité équivalente à trois mois de loyer ainsi que le paiement de frais raisonnables de déménagement. Cette indemnité est payable à l’expiration du bail et les frais de déménagement le sont sur présentation de pièces justificatives. Les frais de déménagement peuvent notamment comprendre la location d’un camion, les frais pour les déménageurs et les boîtes pour emballer les biens.
Il peut aussi s’agir des frais pour changer d’adresse et d’autre frais connexes au déménagement. Si le locataire considère que le préjudice qu’il subit justifie des dommages-intérêts plus élevés, il peut s’adresser au tribunal pour en faire fixer le montant.[8] Dans les cas où le locateur obtient l’éviction de mauvaise foi, le locataire peut obtenir des dommages-intérêts et même des dommages-intérêts punitifs.[9] Lorsque l’éviction est autorisée, le tribunal peut aussi imposer les conditions qu’il estime justes et raisonnables.[10]