Qu’est-ce qu’une servitude sur un immeuble ?
Lorsque vous envisagez de faire l’achat d’un immeuble, il est important de savoir si ce dernier est grevé de servitude. En effet, il est possible par exemple que le terrain boisé que vous convoitez puisse être affecté d’une servitude de passage par exemple. Une telle servitude vous imposerait de voir d’autres personnes circuler sur votre propriété afin de leur permettre d’accéder à un autre lot. Si vous négligez de considérer l’existence d’un tel droit, vous pourriez voir poindre un conflit avec le propriétaire de l’immeuble qui en bénéficie.
Les effets d’une servitude sur un immeuble
Lorsque la servitude grève un immeuble en faveur d’un autre, on dira que l’immeuble est grevé d’une charge ou d’un service et on parlera alors de servitude réelle qui est un démembrement du droit de propriété[1]. L’immeuble sur lequel il y a une servitude sera identifié comme le fonds servant et l’immeuble qui en profite sera le fonds dominant. Si la servitude est inscrite au Registre foncier elle suivra le fonds sur lequel elle est inscrite même en cas de changement de propriétaire.
La loi[2], nous fait comprendre que la servitude qui affecte un immeuble est en quelque sorte un service en faveur d’un autre immeuble. Ce type de servitude ne donne donc pas de droit réel aux personnes, mais bien un droit d’un immeuble envers un autre puisqu’il s’agit d’un droit qui est accessoire au fonds.[3]
En somme, la servitude affecte le droit de propriété du fonds sur lequel elle est grevée. Le propriétaire du fonds servant est empêché de pouvoir jouir librement de l’entièreté de son immeuble, tandis que le propriétaire du fonds dominant pourra jouir de la servitude[4] sans en être empêché.
Des servitudes réelles de différentes espèces
Il y a plusieurs types de servitudes. On peut retrouver la servitude continue,[5] soit celle qui n’exige pas de geste particulier du propriétaire du fonds dominant comme une servitude de vue par exemple. Il y a aussi son opposé, la servitude discontinue[6] qui exige que celui qui en bénéficie pose un geste spécifique comme utiliser le droit de passage qui grève l’immeuble servant.
Les servitudes sont aussi apparentes et non apparentes[7]. Elles sont apparentes lorsque l’on peut distinguer un signe qui les identifie comme une ligne électrique qui serait enfouie dans une canalisation. Celles qui sont non apparentes sont celles qui ne peuvent être identifiées puisqu’elles ne peuvent être distinguées, comme une servitude de vue. Certaines servitudes sont donc invisibles pour l’œil mais existent bel et bien. Pour cette raison, il est important de considérer leur présence afin que vous puissiez localiser leur étendue sur votre propriété.
Comment grever un immeuble d’une servitude
La servitude est tout d’abord établie avec un titre et peut être établie de quatre façons. [8] Premièrement, elle peut être créée par contrat et devra dans ce cas être écrite et elle sera publiée.[9] Deuxièmement, elle peut être constituée par destination.[10] C’est lorsque celui qui détient le titre décide de diviser le fonds en prévoyant une servitude sur les différents lots qui seront vendus. Troisièmement, elles seront créées par l’effet de la loi, comme pour assurer l’accès à un terrain enclavé.[11] Quatrièmement, elle pourra être établie par testament.
L’extinction d’une servitude selon sa nature
La Loi prévoit cinq causes d’extinction de la servitude.[12]
Par la réunion dans une même personne de la qualité de propriétaire des fonds servant et dominant.
Par la renonciation expresse du propriétaire du fonds dominant.
Par l’arrivée du terme pour lequel elle a été constituée.
Par le rachat.
Par le non-usage pendant 10 ans.
On a parlé plus haut des servitudes continues et discontinues et ces dernières seront prescrites dans des circonstances différentes. La servitude continue est sujette à prescription sur une période de 10 ans qui débute lorsque qu’il est fait un acte contraire à l’exercice de la servitude et que le propriétaire du fonds dominant ne s’objecte pas.
La servitude discontinue quant à elle se prescrit par 10 ans à partir de la dernière utilisation du droit.
Vous comprendrez qu’un immeuble grevé d’une servitude entraîne des droits et des obligations pour les propriétaires des fonds ainsi liés. Il est donc préférable de vous informer sur le type de servitude qui grève votre propriété afin de ne pas entraver les droits des utilisateurs et par le fait même, comprendre leurs étendues.
[1] Code civil du Québec, RLRQ, c. C-1991, art. 1119. [2] Id., art. 1177 al 1. [3] Id., art. 1177 al. 3. [4] Id., art. 1177 al. 2. [5] Id., art. 1179 al. 2. [6] Id., art. 1179 al 3. [7] Id., art. 1180 al 1 et 2. [8] Id., art. 1181 al 2. [9] Id., art. 1181, 2938 al. 1 et 2941. [10] Id., art. 1183. [11] Id., art. 997. [12] Id., art. 1191.