Quelles sont les responsabilités d'un propriétaire (locateur) ?


Lorsqu’on est locataire, il peut être ardu de savoir ce que l’on peut exiger de son locateur et ce qui est de notre responsabilité. Le Code civil du Québec permet de s’y retrouver et de mieux comprendre nos droits et nos obligations sur le sujet.


L’article 1863 du Code décrit bien ce qui est de la responsabilité du locateur. En effet, selon cet article sa première obligation est « de délivrer au locataire le bien loué ». Cette obligation en est une de résultat. Cela signifie que locateur doit absolument permettre l’accès du logement au locataire à la date prévu sauf en cas de force majeure. Une force majeure est un événement imprévisible et irrésistible. On peut par exemple penser au moment où la pandémie de Covid-19 s’est amorcée, puisque personne ne l’avait prévue et on ne pouvait rien y changer. Toutefois, si en raison d’une force majeure le locateur ne peut pas délivrer le logement, le locataire n’aura pas à remplir son obligation corrélative, soit de payer son loyer.


La seconde obligation du locateur est de s’assurer que lors de sa délivrance, le logement est « en bon état de réparation de toute espèce ». Il doit donc vérifier qu’il n’y a plus de réparations à effectuer et que le logement est en bon état. Cela concerne aussi les améliorations qui sont indiquées au bail.


Comme cette obligation s’applique au moment de la délivrance du logement, si le locateur n’a pas rempli cette obligation, il faut rapidement l’en informer lorsque vous aménagez. Une inspection du logement et parfois même en prendre des photos peut donc permettre de s’éviter bien des problèmes à l’avenir en cas de conflit avec le propriétaire. En effet, si aucune action n’est entreprise rapidement, le logement sera présumé avoir été délivré en bon état. Il faut aussi s’assurer que les améliorations et les réparations qui ne sont pas nécessaires sont indiquées dans le bail ou effectuées lorsque vous aménagez.


Par ailleurs, selon l’article 1864 du Code, pendant la durée du bail, le locateur se verra dans l’obligation d’effectuer toutes les réparations nécessaires au logement. Les réparations mineures seront toutefois la responsabilité du locataire à moins que cela ne découle de l’usure du temps. Le locataire aura l’obligation de permettre au locateur d’effectuer les réparations même si cela signifie son évacuation des lieux. Toutefois, même s’il a l’obligation d’accorder l’accès, le locataire conserve ses recours contre le locataire si les réparations viennent affecter ses droits. Par exemple, si vous perdez l’accès à une partie du logement pendant un long moment en raison des réparations, une diminution du loyer peut parfois être demandée.


Également, le locateur aura l’obligation de procurer la jouissance paisible du logement pendant toute la durée du bail. Le locataire a donc le droit de profiter de son logement sans être dérangé. Le locateur sera responsable des gestes commis par ses représentants ou employés qui viennent troubler la jouissance du bien. Ce sera le cas du concierge qu’il a engagé afin de s’occuper de l’immeuble. Également, selon l’article 1859 du Code civil du Québec, il peut être tenu responsable des actions de ses autres locataires ou des gestes commis par leurs invités. Toutefois, si les autres locataires troublent la jouissance de l’appartement, il faudra en informer le propriétaire avant de pouvoir exercer ses recours contre ce dernier. Par exemple, dans un immeuble à logement dans lequel l’appartement adjacent au vôtre organise des fêtes à répétition et fait du bruit jusqu’aux petites heures du matin, si vous avez dénoncé ces évènements à votre propriétaire et que les fêtes persistent, vous pourrez réclamer des dommages-intérêts, une diminution de loyer ou même la résiliation du bail à votre propriétaire pour la perte de jouissance de votre appartement. S’il le souhaite, le propriétaire pourra ensuite se retourner contre votre voisin fautif pour se faire rembourser les sommes qu’il a dû vous verser.


Finalement, le locateur est aussi tenu de garantir au locataire que le bien puisse servir à l’usage pour lequel il est loué, et de l’entretenir à cette fin pendant toute la durée du bail. Cela signifie donc que le propriétaire doit s’assurer qu’aucun défaut du bien, apparent ou caché, ne puisse venir affecter l’usage pour lequel il est loué. Ainsi, de la moisissure pourrait empêcher le locataire de vivre dans son logement et donc de servir à l’usage pour lequel il a été loué s’il s’agit d’un logement d’habitation. Toutefois, le locataire a la responsabilité d’informer le locateur dans un délai raisonnable de toute défectuosité ou détérioration substantielle du logement. Il ne devra donc pas attendre avant de dénoncer les problèmes au propriétaire.


À l’exception de l’obligation de l’article 1864 du Code, soit ce qui concerne les réparations au logement, le locateur ne peut se soustraire à ces obligations en incorporant une clause dans le bail lui permettant le contraire. En effet, une telle clause sera alors sans effet et le locateur devra malgré tout respecter ses obligations.