Le droit de mutation immobilière (Taxe de bienvenue)
Le droit de mutation immobilière, plus souvent connu sous l’appellation taxe de bienvenue, est régi par la Loi concernant les droits sur les mutations immobilières[1] et est un droit que doit percevoir une municipalité auprès de tout nouveau propriétaire d’un immeuble situé sur son territoire. Ce droit s’applique dès qu’il y a un transfert du droit de propriété d’un bien immobilier, entre autres lors d’une vente, d’un don ou bien d’un legs.
Selon la Loi, le cessionnaire de l’immeuble dont il y a transfert est tenu au paiement du droit de mutation à la municipalité[2].
Le droit de mutation est dû à compter de la date du transfert de l’immeuble. Le cessionnaire de l’immeuble déclare ce transfert au moyen d’une réquisition d’inscription sur le registre foncier de l’acte constatant le transfert. Si l’acte constatant le transfert de l’immeuble n’est pas inscrit sur le registre foncier au plus tard 90 jours suivant la date du transfert, un avis de divulgation du transfert de l’immeuble doit être présenté à la municipalité sur le territoire de laquelle est situé l’immeuble[3].
Le droit de mutation est exigible à compter du 31e jour suivant l’envoi d’un compte à cet effet par le fonctionnaire chargé de la perception des taxes de la municipalité. À défaut de respecter ce délai, des intérêts seront exigés[4].
Le droit de mutation constitue une créance prioritaire en faveur des municipalités, et ce, au même titre et au même rang que les créances visées à l’article 2651(5) du Code civil du Québec[5].
Le droit de mutation se calcule selon sa base d’imposition. La Loi établit cette base d’imposition en fonction du plus élevé des trois montants suivants :
1° le montant de la contrepartie fournie pour le transfert de l’immeuble, soit le prix payé pour l’acquisition de l’immeuble;
2° le montant de la contrepartie stipulée pour le transfert de l’immeuble, soit le prix de vente inscrit à l’acte de transfert;
3° le montant de la valeur marchande de l’immeuble au moment de son transfert[6].
Concernant le point 3°, l’article 1.1 de la Loi vient préciser que la valeur marchande de l’immeuble est le produit que l’on obtient en multipliant la valeur inscrite au rôle d’évaluation foncière par le facteur comparatif de la municipalité de l’année où le transfert est effectué.
Une fois la base d’imposition établie, le droit de mutation est calculé en fonction de cette base d’imposition selon les différents taux suivants :
1° sur la tranche de la base d’imposition qui n’excède pas 55 200 $ : 0,5 %;
2° sur la tranche de la base d’imposition qui excède 55 200 $ sans toutefois excéder 276 200 $ : 1%;
3° sur la tranche d’imposition qui excède 276 200 $ : 1,5%[7].
La Loi prévoit différentes situations d’exonération au paiement du droit de mutation. C’est le cas notamment, lorsque le cessionnaire est un organisme public[8], lorsque l’immeuble fait partie d’une exploitation agricole enregistrée[9], lorsque l’entreprise du cessionnaire consiste dans le prêt d’argent assorti de sûretés réelles (en respectant certaines conditions)[10], lorsque la base d’imposition est inférieure à 5 000 $[11], lorsqu’il s’agit d’un transfert entre parents en ligne directe[12] ou encore, lorsqu’il s’agit d’un transfert entre ex-conjoints de fait (en respectant certaines conditions)[13]. La Loi prévoit d’autres situations d’exonération à ses articles 17 et suivants.
Cependant, dans tous les cas où survient le transfert d’un immeuble sur son territoire et où une exonération prive une municipalité du paiement du droit de mutation à l’égard du transfert, la municipalité peut prévoir qu’un droit supplétif au droit de mutation doit lui être payé[14]. Le montant du droit supplétif est généralement de 200 $[15], mais lorsque la base d’imposition du droit de mutation qui aurait été payable est inférieure à 40 000 $, le montant du droit supplétif est égal à celui du droit de mutation[16].
[1] Loi concernant les droits sur les mutations immobilières, RLRQ, c. D-15.1.
[2] Idem, art. 4 al. 1.
[3] Idem, art. 6.
[4] Idem, art. 11.
[5] Idem, art. 12.
[6] Idem, art. 2 al. 2.
[7] Idem, art. 2 al. 1.
[8] Loi concernant les droits sur les mutations immobilières, RLRQ, c. D-15.1, art. 17 a).
[9] Idem, art. 17.1.
[10] Idem, art. 18.
[11] Idem, art. 20 a).
[12] Idem, art. 20 d).
[13] Idem, art. 20 d.1)
[14] Idem, art. 20.1.
[15] Idem, art. 20.a, al. 1.
[16] Idem, art. 20.4, al. 2.