Loi sur l’interdiction d’achat d’immeubles résidentiels par des non-Canadiens, qu’est-ce que c’est?

Loi sur l’interdiction d’achat d’immeubles résidentiels par

des non-Canadiens, qu’est-ce que c’est?

Le 1er janvier 2023, entrait en vigueur la Loi sur l’interdiction d’achat d’immeubles résidentiels par des non-Canadiens (ci-après la Loi). Cette Loi, adoptée par le gouvernement fédéral, interdit aux investisseurs étrangers d’acquérir des propriétés résidentielles au Canada et veille à ce que le marché du logement demeure accessible à la population canadienne.

De nature temporaire, la Loi devait d’abord être d’une durée de deux (2) ans et expirer le 1er janvier 2025. Toutefois, le 4 février 2024, la vice-première ministre et ministre des Finances, a annoncé que la Loi serait en vigueur pour deux (2) années supplémentaires, soit jusqu’au 1er janvier 2027.

APPLICATION

La Loi définit le terme « immeuble résidentiel » comme un « immeuble ou bien réel […] situé au Canada » et qui est :

a)    Une maison individuelle ;

b)    Une maison jumelée ou en rangée ;

c)    Les logements en copropriétés (divises et indivises);

d)    Les duplex ;

e)    Les triplex ;

f)      Autres propriétés semblables ;

L’article 4(1) de la Loi prévoit qu’« il est interdit à tout non-Canadien d’acheter, directement ou indirectement, tout immeuble résidentiel ».

Un non-Canadien désigne toute personne physique qui n’est ni citoyen canadien, ni résident permanent au sens de la Loi sur l’immigration et la protection des réfugiés, ni inscrit à titre d’Indien sous le régime de la Loi sur les Indiens, ainsi que toute société constituée autrement que par une loi fédérale ou provinciale.

EXCEPTIONS

Toutefois, l’interdiction d’acheter un immeuble résidentiel ne s’applique pas à certaines personnes[1], à savoir :

a)    Les résidents temporaires, au sens de la Loi sur l’immigration et la protection des réfugiés, qui satisfait aux conditions prévues par règlement[2] ;

b)    Les personnes protégées selon l’article 95(2) de la Loi sur l’immigration et la protection des réfugiés, c’est-à-dire les demandeurs d’asile ;

c)    L’individu qui est un non-Canadien et qui fait l’achat d’un immeuble résidentiel avec son époux ou conjoint de fait, si l’époux ou le conjoint de fait est un citoyen canadien, une personne inscrite à titre d’Indien sous le régime de la Loi sur les Indiens, un résident permanent ou une personne visée aux alinéas a) et b) ;

d)    Les personnes appartenant à une catégorie de personnes visées par règlement[3] ;

La Loi précise également, que l’article 4(1) ne s’applique pas si, au terme d’une convention d’achat-vente, le non-Canadien est devenu responsable de l’immeuble résidentiel ou en assumait la responsabilité avant la date d’entrée en vigueur de la présente loi[4].

CONSÉQUENCES

En cas de non-respect de la Loi, de lourdes pénalités peuvent s’appliquer. En effet, tout non-Canadien qui fait l’acquisition d’un immeuble résidentiel au Canada de même que toute personne qui conseille, incite, aide ou encourage cette personne se voit coupable d’une infraction et est passible, sur déclaration de culpabilité par procédure sommaire, d’une amende maximale de 10 000,00$[5].

Dans le cas où une personne est reconnue coupable, il peut être rendu une ordonnance obligeant la vente de l’immeuble résidentiel de la manière et selon les conditions prévues par règlement[6].

L’article 7(1) du Règlement sur l’interdiction d’achat d’immeubles résidentiels par des non-Canadiens (ci-après, le Règlement) prévoit qu’une ordonnance de vente ne peut être rendue que si les conditions suivantes sont réunies :

a)    Le non-Canadien est propriétaire de l’immeuble résidentiel au moment où l’ordonnance est rendue ;

b)    Un avis a été donné à toute personne qui pourrait avoir le droit de recevoir le produit de la vente ;

c)    La juridiction supérieure de la province est convaincue que l’incidence d’une ordonnance de vente ne serait pas disproportionnée par rapport à la nature et à la gravité de la contravention, aux circonstances entourant la perpétration de la contravention et à la condamnation qui en découle ;

L’article 7(2) du Règlement prévoit également que le produit de la vente doit être distribué dans l’ordre suivant :

a)    Le paiement des frais de vente, y compris les frais engagés par le ministre pour présenter la demande d’ordonnance ainsi que toute amende impayée par le non-Canadien au titre de la Loi ;

b)    Le paiement à toute personne, autre que le non-Canadien, qui a droit de recevoir le produit de la vente, selon tout ordre de priorité que peut fixer la juridiction supérieure ;

c)    Le remboursement au non-Canadien, d’une somme qui est, au plus, l’équivalent au prix qu’il a payé à l’achat de l’immeuble résidentiel en cause ;

d)    Le versement de toute somme résiduelle au receveur général du Canada ;

Cet article vise à assurer qu’aucun bénéfice monétaire ne puisse être détenu par un non-Canadien ayant acheté illégalement une propriété résidentielle.

CONCLUSION

Le gouvernement fédéral, par l’adoption de la Loi sur l’interdiction d’achat d’immeubles résidentiels par des non-Canadiens, a pour objectif de diminuer l’inflation et stabiliser le marché résidentiel en offrant un cadre et une réglementation plus précises sur le rôle des investisseurs étrangers tout en facilitant l’accès aux propriétés pour les Canadiens.

Considérant que les pénalités prévues par la Loi sont sévères, il est important de bien connaître les particularités et les changements prévus par cette nouvelle loi et son règlement connexe. Le présent article se veut un bref résumé et il est recommandé de se référer à la Loi et au Règlement directement pour tout renseignement supplémentaire.

[1] Loi sur l’interdiction d’achat d’immeubles résidentiels par des non-canadiens, article 4(2).

[2] Voir Règlement sur l’interdiction d’achat d’immeubles résidentiels par des non-Canadiens, article 5.

[3] Idem, article 6.

[4] Loi sur l’interdiction d’achat d’immeubles résidentiels par des non-canadiens, article 4(5).

[5] Loi sur l’interdiction d’achat d’immeubles résidentiels par des non-canadiens, article 6(1).

[6] Idem, article 7(1).