À quoi vous engage une promesse de vente-achat ?
La promesse de vente ou d’achat a-t-elle une valeur légale ?
Il serait sage de bien réfléchir à la promesse que vous envisagez faire lorsque vous désirez garantir la vente ou l’achat d’un bien. Ce type de promesse a des effets juridiques bien réelles et son non-respect peut entraîner de lourdes conséquences pour celui qui voudrait l’ignorer. Dans les prochaines lignes nous discuterons de ces effets dans le cadre de la formation d’un contrat de vente - achat.
La promesse prend naissance par le consentement à s’obliger
D’emblée, il faut soulever que la promesse de vente entraîne de part et d’autre des parties des obligations[1].
Pour comprendre l’importance d’une promesse à intervenir entre des personnes qui désirent contracter, il faut faire le lien avec le consentement à être lié par sa parole et par ses engagements[2]. On intègre ici les notions d’offres et d’acceptations[3] qui sont à la base de la formation de l’obligation qui prend forme par la promesse. Il faut soulever que le consentement est en quelque sorte la clef de voûte des obligations auxquelles vous serez tenues.
En tant que personne capable de contracter, vous pouvez manifester votre consentement de façon implicite ou de façon formelle[4]. La loi[5] mentionne que le consentement est votre volonté d’accepter une offre de contracter. En ce faisant, vous vous engagez à respecter de bonne foi[6] votre parole et à exécuter de bonne foi vos engagements.[7] Nos tribunaux favorisent le principe de l’équité et de la bonne foi, ce qui sous-tend qu’il est possible que la nature de l’entente intervenue puisse mener les tribunaux à rétablir l’équité entre les parties. Il ne faut pas prendre à la légère le fait de faire une promesse de ce genre. Bref, lorsqu’on fait une promesse, on s’engage à faire ce qu’on a promis.
Quoi faire lorsque celui qui a fait la promesse ne veut pas la respecter
Qu’advient-il lorsqu’une des parties change d’idée et ne veut plus respecter ses engagements? C’est l’a que le bât blesse pour celui qui veut se défiler. En effet, celui des deux qui se trouve à être lésé par ce revirement de situation peut entreprendre des recours judiciaires contre la personne qui change son fusil d’épaule.
Dépendamment de la situation, il existe deux possibilités pour intervenir par la voie judiciaire, soit de forcer le transfert de propriété ou encore d’obtenir compensation par des dommages et intérêts.
Si le vendeur promettant ne veut plus vendre et qu’il est toujours propriétaire, l’acheteur qui détient sa promesse pourrait exiger qu’il s’exécute. De même si l’acheteur promettant ne veut plus acheter il pourrait être contraint par le vendeur de conclure tel que convenu. Dans ces circonstances et sous certaines conditions[8], on parle de prendre une action en passation de titre qui permet d’obtenir un jugement pour que le transfert de propriété se fasse tel que convenu ou pour valoir titre. Cependant, celui qui veut se prévaloir de ce recours a le fardeau de prouver que l’offre a été acceptée et qu’une promesse de vendre est intervenue. Ce recours permet de réaliser l’obligation. En terme juridique on parle d’une exécution en nature, ce qui veut dire que le transfert de propriété finit malgré tout par se faire avec l’intervention du tribunal. Il sera aussi possible de demander des dommages et intérêts. [9]
Il se peut aussi que le vendeur ait décidé de vendre à une autre personne et qu’il ne soit plus propriétaire. Sous réserve de cas d’exceptions, la personne qui voit le bien convoité lui glisser entre les doigts ne pourra pas le récupérer[10]. Dans ces circonstances, il sera possible d’obtenir ce qu’on appelle l’exécution par équivalent. Cela signifie que la partie lésée pourra demander au tribunal de condamner l’autre partie à lui verser une compensation en dommages et intérêts. Il sera aussi possible d’en obtenir de celui qui a acquis le bien de mauvaise foi, par exemple si cet acheteur savait que le vendeur vous avait fait une promesse de vente.
Conclusion
Ce petit tour d’horizon vous aura permis de comprendre qu’à toutes fins pratiques lorsqu’une promesse de ce type est faite, il faut lui porter une importance particulière. Il en est ainsi parce qu’elle vous engage à réaliser l’objet visé par votre consentement. La promesse peut donc être un outil transactionnel qui permet de réaliser une vente ou l’achat d’un bien, mais sachez qu’elle ne confère toutefois pas un vrai droit de propriété. Pour cette raison, il va de soi de prendre les mesures appropriées et consulter un avocat pour en savoir plus sur la nature de votre engagement et surtout de ne pas s’éterniser avant de conclure la vente chez un notaire.
[1] Code civil du Québec, RLRQ, c. C-1991, art.1372. [2] Code civil du Québec, RLRQ, c. C-1991, art.1385. [3] Code civil du Québec, RLRQ, c. C-1991, art.1388 et ss. [4] Code civil du Québec, RLRQ, c. C-1991, art.1386. [5] Id. [6] Code civil du Québec, RLRQ, c. C-1991, art.1375. [7] Houlachi c. Bray, 1997 CanLII 10151 QCCA. [8] Théberge c. Durette, 2007 QCCA 42 CanLII, para 48. [9] Code civil du Québec, RLRQ, c. C-1991, art.1396 et 1712-1590-1607. [10]Code civil du Québec, RLRQ, c. C-1991, art.1397.